Wer ein ungenutztes Zimmer übrig oder eine Zweitwohnung hat, kann diesen Wohnraum (z. B. über Plattformen) untervermieten. Um wegen der so erzielten Mieteinnahmen keinen Ärger mit der Finanzverwaltung zu bekommen, müssen Steuerregelungen beachtet werden.

Wer nur sporadisch Wohnraum vermietet und weniger als 520 Euro im Jahr damit einnimmt, muss beim Finanzamt keine Angaben machen – aus Vereinfachungsgründen wird von der Besteuerung dieser Einnahmen abgesehen. Dokumentieren sollte man die Einnahmen jedoch trotzdem für den Fall, dass das Finanzamt nachfragt. Mieteinnahmen über 520 Euro im Jahr müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden.

Wer seinen Wohnraum oder Teile davon hingegen dauerhaft – also nicht nur vorübergehend – vermietet, muss also seine Geschäfte immer dann in der Steuererklärung offenlegen, wenn die Einkünfte die Grenze von 410 Euro übersteigen. Das ist der Fall, wenn die Einnahmen abzüglich Ausgaben diesen Betrag übersteigen.

Tatsächlich versteuert werden diese Einnahmen dann, wenn eine „Einkünfteerzielungsabsicht“ besteht. Bei der dauerhaften Vermietung wird diese im Regelfall unterstellt, d. h. dass der Vermieter langfristig gesehen Überschüsse erwirtschaftet und die Mieteinnahmen höher sind als die Kosten, die dem Vermieter selbst entstehen. Wer z. B. die ganze Wohnung untervermietet und von seinen Gästen mehr verlangt, als er selbst für Miete, Nebenkosten, Instandhaltung etc. zahlt, erzielt einen Überschuss.

Etwas komplizierter ist die Berechnung der eigenen Kosten, wenn man nur einzelne Zimmer vermietet und die Wohnung ansonsten selbst nutzt. Dann werden die Gesamtkosten für die Wohnung flächenmäßig aufgeteilt. Wenn das vermietete Zimmer z. B. 20 % der Wohnfläche ausmacht, können auch nur 20 % der Gesamtwohnungskosten als Grundlage herangezogen werden. Wenn sich Mieter und Gäste außerdem das Bad teilen, kann auch dieser Kostenanteil Berücksichtigung finden. Dafür muss dessen Anteil an der Gesamtwohnfläche jedoch zusätzlich durch die Anzahl der nutzenden Personen geteilt werden.

Dem Steuerhinterziehungsvorwurf kann man nicht entgehen, wenn man in steuerlich relevantem Ausmaß Wohnraum vermietet und das nicht in seiner Steuererklärung angibt. Denn wer im Internet dafür Plattformen wie Airbnb etc. nutzt, muss damit rechnen, dass die Finanzbehörden darauf aufmerksam werden. Denn die Finanzverwaltung richtet sich mitunter gezielt an die Plattformen, um Steuerpflichtige ausfindig zu machen. Die Plattform-Betreiber sind zudem verpflichtet, Nutzende zu melden, die mindestens 30 Vermietungsgeschäfte im Jahr eingehen oder mindestens 2.000 Euro Einnahmen mit einer Plattform generiert haben („Plattformen-Steuertransparenzgesetz“).

 

 

In vielen Fällen ist das Vermögen eines Ehepaares oder einer eingetragenen Lebenspartnerschaft ungleich zwischen den beiden Partnern verteilt. Dies erweist sich dann bei der Schenkungsteuer als ungünstig, wenn ein Ausgleich oder zumindest eine Annäherung der unterschiedlichen Vermögensstände erreicht werden soll.

Ein immer noch weitverbreiteter Irrtum geht davon aus, dass beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft mit der Eheschließung/der Partnerschaftsvereinbarung auch das jeweilige Vermögen in einen gemeinsamen Topf fällt. Das ist aber nach dem Zivilrecht nicht der Fall. Jeder Ehegatte/Partner bleibt Eigentümer seines Vermögens zu Beginn der Ehe/Partnerschaft und auch der jeweiligen Zuwächse solange die Gemeinschaft besteht.

Soll diese Differenz ausgeglichen werden, ist dies zwar jederzeit im Wege der Schenkung möglich, bei Überschreiten des Freibetrags von 500.000 Euro kostet das aber Schenkungsteuer. Je nach Höhe des geschenkten Betrags liegt diese Steuer für den übersteigenden Betrag zwischen 7 % und 19 % (bis 6 Mio. Euro). Um diese Steuer zu vermeiden, haben „kluge Berater“ die sog. Güterstandsschaukel entdeckt und der Bundesfinanzhof hat diese „Schaukel“ bereits im Jahr 2005 für Rechtens beurteilt.

Um die Steuer zu vermeiden, muss der Güterstand der Zugewinngemeinschaft aufgehoben und stattdessen die Gütertrennung vereinbart werden. Im Zeitpunkt der Änderung des Güterstandes ist dann der Zugewinn, d. h. die Erhöhung des Vermögens jedes Partners gegenüber dem Stand bei Eheschließung/Abschluss des Partnerschaftsvertrags zu bewerten und von der höheren Differenz muss der vermögendere Partner 50 % an den anderen Partner abgeben.

Nach der Abwicklung des Zugewinnausgleichs kann ohne zeitliche Befristung sofort zum gesetzlichen Zugewinnausgleich zurückgekehrt werden. Der Bundesfinanzhof hat hierfür sogar den extremen Fall von einem zum anderen Tag nicht beanstandet. Um aber Missbrauchsvorwürfe des Finanzamtes zu vermeiden, wird allgemein eine Frist von mindestens drei Monaten empfohlen.

Nicht unbeachtet dürfen aber die formellen Anforderungen bleiben: die Änderungen der bestehenden Ehe-/Partnerschaftsverträge müssen in notarieller Form erfolgen, die berücksichtigten Werte müssen nachvollziehbar sein, und die Übertragung auf den Partner/die Partnerin muss korrekt bei Kreditinstituten, dem Grundbuchamt usw. vorgenommen werden.

Nach der Abwicklung des Zugewinns mit allen Formalien kann die „Schaukel“ übrigens wieder von neuem angestoßen werden, z. B. nach einem weiteren erheblichen Vermögenszuwachs. Es sollte aber nicht außer Acht gelassen werden, dass die Vermögensübertragungen endgültig und auch zivilrechtlich wirksam sind!

 

Hinweis

Die „Güterstandsschaukel“ ist beratungsintensiv. Es ist davor zu warnen, diese Gestaltung eigenständig und ohne fachliche Begleitung durchzuführen. Ohne rechtliche und steuerliche Beratung besteht ein hohes Risiko für folgenschwere Fehler.

 

 

In vielen Fällen der Nachfolgesuche werden insbesondere bei kleineren Unternehmen die leitenden Mitarbeiter in die Nachfolge des Unternehmers bzw. des Hauptgesellschafters eingebunden. Dies erfolgt häufig dann, wenn der Unternehmer keinen leiblichen Nachfolger für die Leitung des Unternehmens nach seinem Eintritt in den Ruhestand oder auch nach seinem Tode hat.

Wenn in diesen Fällen ein oder mehrere leitende Mitarbeiter durch die Schenkung von Gesellschaftsanteilen fest an das Unternehmen gebunden werden sollen, stellt sich sofort die Frage, ob die Schenkung von Unternehmensanteilen oder der Verkauf zum Nennwert bei Kapitalgesellschaften mit dem tatsächlichen Wert der Anteile als Arbeitslohn zu beurteilen ist. Dies wäre häufig – insbesondere bei florierenden Unternehmen oder bei Kapitalgesellschaften mit guten Erträgen bzw. einem deutlich über dem Nennkapital liegenden Eigenkapital – für die beschenkten Mitarbeiter nicht zu finanzieren. Dann kann die Nachfolgefrage über die Einbindung von leitenden Mitarbeitern an der zu hohen Lohnsteuerbelastung scheitern.

In einem Fall, bei dem der Gesellschafter und seine Ehefrau an mehrere leitende Mitarbeiter Anteile an einer GmbH verschenkt hatten, sah das Finanzamt genau diese Rechtsfolge als gegeben an und versteuerte nach einer Lohnsteuerprüfung den gemeinen Wert der Anteile als Sachbezug. Das angerufene Finanzgericht Sachsen-Anhalt (Az. 3 K 161/21) und im 2. Rechtszug auch der Bundesfinanzhof (Az. VI R 21/22) entschieden jedoch, dass dann kein geldwerter Vorteil für die neuen Gesellschafter vorliegt, wenn dem Erwerb nicht eine Vergütung der bisherigen oder zukünftigen Arbeitsleistung zu Grunde liegt, sondern wenn eine Sonderrechtsbeziehung vorliegt. Diese sahen beide Gerichte in dem erkennbaren Motiv des Unternehmers nach einer Regelung der Nachfolgefrage. Insbesondere in der Gewährung einer Sperrminorität von über 25 % am Kapital und auch an den Stimmrechten, während der in der Branche nicht tätige Sohn entsprechend einen unter 75%-igen Anteil erhielt, war für den Bundesfinanzhof ein Indiz, dass keine Arbeitsleistungen abgegolten werden sollten. Die Anteilsübertragung konnte auch bei einer Kündigung der Arbeitnehmer nicht wieder rückgängig gemacht werden.

Das Bundesministerium für Finanzen hat zwischenzeitlich das Urteil des Bundesfinanzhofs für allgemein anwendbar erklärt. Im Rahmen der Nachfolgefrage muss auch sichergestellt werden, dass die schenkungsteuerlichen Vergünstigungen gem. §§ 13a, 13b ErbStG gewährt werden. Das war hier der Fall, weil die Beteiligungshöhe des Schenkers (der Ehefrau als Schenkerin) vor der Übertragung die Beteiligungsquote von 25 % nach § 13b Abs. 3 ErbStG überstieg. Für die Beschenkten gibt es keine Mindestquote.

 

 

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die etliche Immobilien in ganz Deutschland besitzt und im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte, begehrte für vier vermietete Immobilien eine höhere Abschreibung (Absetzung für Abnutzung – AfA) auf Basis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer. Dabei stützte sie sich auf Privatgutachten, die unter Verwendung der ImmoWertV und Sachwertrichtlinie erstellt wurden. Das beklagte Finanzamt erkannte diese Privatgutachten nur teilweise an.

Das Finanzgericht Hamburg entschied, dass der Steuerpflichtige sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes (gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder sachverständigen Methode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Auch ein privates Sachverständigengutachten könne Grundlage für die Schätzung einer verkürzten tatsächlichen Restnutzungsdauer sein (Az. 3 K 60/23).

 

 

Im Zusammenhang mit der Vermietung von Containern als Kapitalanlage haben sich die Finanzgerichte bereits mehrfach mit den daraus entstehenden Steuerfolgen, insbesondere bei fehlgeschlagenen Investments befassen müssen.

Die Vermietung erfolgt in der Regel nach folgendem Schema: Ein Container-Eigentümer verkauft gebrauchte Hochsee-Container an einen Investor. Der neue Eigentümer vermietet die Container in der Regel für fünf Jahre an den Verkäufer oder eine Reederei zurück. Es wird dafür mit dem Verkäufer eine garantierte Miete vereinbart. Nach Ablauf der Mietzeit macht der Investor ein Ankaufsangebot zu einem bereits beim Erwerb vereinbarten Verkaufspreis und der ursprüngliche Eigentümer erhält den Container zurück. Rechnet man die Mieterlöse und den späteren Rückkaufspreis zusammen, dann ergibt sich bei planmäßigem Verlauf eine Rendite, die bei 5 % oder mehr liegt.

Steuerlich geht der Container-Erwerber von Einkünften aus der Vermietung beweglicher Gegenstände (gem. § 22 Nr. 3 EStG) aus. Der Verkauf ist dann in Höhe der Differenz zwischen Verkaufserlös und dem Buchwert nach Ablauf der Mietzeit ebenfalls steuerpflichtig. Die Finanzgerichte und der Bundesfinanzhof haben dazu aber auch andere Rechtsauffassungen vertreten. So ging das Finanzgericht Düsseldorf (Az. 13 K 2760/20) davon aus, dass diese Geschäfte als Gewerbebetrieb einzustufen sind und die Container wegen des geplanten Verkaufs als Umlaufvermögen zu werten sind. Dies hätte zur Folge, dass von den Mieteinnahmen keine AfA (Absetzung für Abnutzung) abgezogen werden kann. Der Bundesfinanzhof folgte dieser Auffassung zwar nicht (Az. III R 35/22), gab aber dem Finanzgericht auf, zu prüfen, ob der Investor überhaupt wirtschaftlicher Eigentümer der Container geworden war. Es fehlte nämlich hier die übliche Besitzurkunde für die Container bei dem Investor. Der Ausgang des Verfahrens ist noch nicht bekannt.

In einem anderen Fall hatte der Verkäufer zwar einen Kaufvertrag abgeschlossen und auch die spätere Miete garantiert, die Container existierten tatsächlich aber gar nicht. Dies wurde erst bei der späteren Insolvenz des Verkäufers erkannt. Der Erwerber machte daraufhin in seiner Steuererklärung einen Verlust aus Gewerbebetrieb geltend, weil er weder weitere Mieten noch den späteren Verkaufserlös erwarten konnte. Hierzu entschied das Finanzgericht Münster (Az. 6 K 608/22), dass der Käufer nach seiner subjektiven Vorstellung von gewerblichen Einkünften aus der Vermietung ausgehen konnte und dies zunächst für die steuerliche Beurteilung maßgeblich sei. Eine AfA könne aber nicht abgezogen werden, da dies nach § 7 EStG nur bei tatsächlichem wirtschaftlichem Eigentum zulässig ist, hier gilt die subjektive Auffassung nicht.

 

Hinweis

Viele dieser Modelle sind nicht auf Substanz, sondern auf Scheinrendite aufgebaut. Oftmals handelte es sich um strukturierte Schneeballsysteme, bei denen neue Investorengelder die Auszahlungen an frühere Investoren finanzieren.

Auch wenn ein Vertrag rechtlich „ordentlich“ aussieht, ersetzt das keine wirtschaftliche Prüfung! Wer Container erwirbt, die er selbst nie physisch kontrollieren kann, trägt ein hohes Risiko – sowohl für den Kapitalverlust als auch für steuerliche Konsequenzen (z.  B. Versagung von AfA oder Rückabwicklung bei Insolvenz des Anbieters).

 

 

Die Stadt Wiesbaden darf den „Wassercent“ – eine Extrasteuer – einführen. Das Hessische Ministerium des Innern, für Sicherheit und Heimatschutz (HMdI) hatte der Stadt die Wasserverbrauchssteuer zunächst verboten: zu Unrecht, wie jetzt das Verwaltungsgericht Wiesbaden urteilte (Az. 7 K 941/24.WI).

Neben der Wassergebühr sollten die Bürger zusätzlich auf jeden verbrauchten Kubikmeter Trinkwasser 0,90 Euro Steuer zahlen. Zweck der Steuer sei neben der Finanzierung des kommunalen Haushalts die Schaffung von Anreizen zum sparsamen Umgang mit Wasser. Das HMdI hielt die Erhebung der Extrasteuer für rechtswidrig.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Wiesbaden ist die Erhebung einer Wasserverbrauchssteuer nicht zu beanstanden. Der Umstand, dass lebensnotwendige Güter wie Trinkwasser nicht besteuert werden dürften, sei kein geltender Rechtsgrundsatz, wie das Beispiel der Umsatzsteuer zeige. Die Höhe der Steuer sei hoch genug, um Lenkungseffekte zu erzielen, ohne aber zu einer erdrosselnden Wirkung zu führen.

 

Hinweis

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Das Verwaltungsgericht Wiesbaden hat nach eigener Aussage die Berufung zum Hessischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen, „weil es sich bei der Zulässigkeit einer kommunalen Wasserverbrauchssteuer um eine grundlegende Frage handelt, die von der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden ist“. Geht das Land Hessen nicht in Berufung, können die Stadtverordneten entscheiden, ab wann der „Wassercent“ erhoben wird.

 

Ein Rentner hatte geklagt, weil die Deutsche Rentenversicherung seinen Antrag auf Berücksichtigung eines Grundrentenzuschlags abgelehnt hatte. Sie war der Ansicht, statt der erforderlichen 396 Monate (entspricht 33 Jahren) lägen nur 230 Monate mit Pflichtbeiträgen vor. Die vom Kläger während seiner selbstständigen Tätigkeit freiwillig entrichteten Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung über 312 Monate zählten nicht zu den Grundrentenzeiten. Das Sozialgericht Mannheim und das Landessozialgericht Baden-Württemberg teilten die Ansicht der Deutschen Rentenversicherung. Der Rentner hingegen argumentierte, er habe mit seinen freiwilligen Beiträgen viele Jahre zur Finanzierung der gesetzlichen Rentenversicherung beigetragen und müsse wie Pflichtversicherte auf eine ordentliche Absicherung im Alter vertrauen dürfen.

Das Bundessozialgericht folgte der Einschätzung der Vorinstanzen und wies die Revision zurück (Az. B 5 R 3/24 R). Es liegen weder ein Verstoß gegen Verfassungsrecht noch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz vor. Die Ungleichbehandlung sei sachlich gerechtfertigt. Im Gegensatz zu freiwillig Versicherten könnten sich Pflichtversicherte ihrer Beitragspflicht nicht entziehen. Sie trügen regelmäßig durch längere Beitragszeiten und höhere Beiträge in wesentlich stärkerem Maße zur Finanzierung der gesetzlichen Rentenversicherung bei. Zwar könne auch bei freiwillig Versicherten die Situation eintreten, dass sie trotz langjähriger, aber geringer Beitragsleistung keine auskömmliche Altersversorgung aus der gesetzlichen Rentenversicherung haben. In der Folge müssten sie bei bestehender Hilfebedürftigkeit im Alter Leistungen der Sozialhilfe in Anspruch nehmen. Dass der Gesetzgeber in erster Linie Versicherte begünstigen wollte, die langjährig verpflichtend Beiträge aus unterdurchschnittlichen Arbeitsverdiensten gezahlt haben, sei nicht zu beanstanden.

 

 

Das Bundesministerium der Finanzen hat infolge höchstrichterlicher Rechtsprechung beschlossen, die Anweisung zur vorläufigen Festsetzung des Solidaritätszuschlags aufzuheben (Az. IV D 1 – S 0338/00083/001/099).

Ein Vorläufigkeitsvermerk im Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit und verfassungskonforme Auslegung der Norm erfolgt für Steuerfestsetzungen auf folgende Punkte:

• Höhe der kindbezogenen Freibeträge (§ 32 Abs. 6 Satz 1 und 2 Einkommensteuergesetz – EStG),
• Verlustverrechnungsbeschränkung für Aktienveräußerungsverluste (§ 20 Abs. 6 Satz 4 EStG (§ 20 Abs. 6 Satz 5 EStG a. F.)) und
• Höhe des Grundfreibetrags (§ 32a Abs. 1 Satz 2 EStG).

Ein Vorläufigkeitsvermerk lässt einen Steuerbescheid in bestimmten Punkten offen.

 

Hintergrund

Das Bundesverfassungsgericht hat im März 2025 entschieden (Az. 2 BvR 1505/20), dass gegenwärtig keine Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Erhebung des Solidaritätszuschlags nach dem Auslaufen des Solidarpakts zum 31.12.2019 bestehen. Hierauf reagierte die Finanzverwaltung, indem es die Anweisung zur vorläufigen Steuerfestsetzung aufhob.

 

 

Laut den Finanzämtern (deutschlandweit) läuft das Zwangsgelderverfahren für verspätete Steuererklärungen in zwei Phasen ab:

• Androhung – meist nach Ablauf der regulären Frist (für 2023 zuletzt 2. September 2024, bzw. 2. Juni 2025 für steuerlich beraten) wird eine Frist gesetzt.
• Festsetzung (1. Tranche) – erfolgt, wenn die Androhungsfrist verstrichen ist, typischerweise kurz darauf. Anschließend kann es (2. Tranche) zu einer weiteren Androhung kommen, wenn weiterhin keine Steuererklärung eingereicht wurde.

Eine konkrete zeitliche Zuordnung („Ende Juni“ und „Mitte Juli“) wird von Bundes- oder Landesämtern nicht national vorgegeben – vielmehr ist dies eine typische Praxis vieler Finanzämter, um nach Ablauf der Abgabefrist sukzessive gegen die Steuerzahler vorzugehen. Der genaue Versandzeitpunkt kann jedoch je nach Bundesland und Amt variieren.

 

Hinweis

Will man herausfinden, wie verschiedene Ämter konkret verfahren (z. B. in Bayern), lohnt sich eine direkte Nachfrage beim zuständigen Finanzamt – oder ein Blick auf dessen Online-Portal.

Beispiel: nach einer Information des Zentralfinanzamts Nürnberg werden Zwangsgeldandrohungen für die Steuererklärungen 2023 Ende Juni (1. Tranche) und Mitte Juli (2. Tranche) versendet.

 

 

Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die sog. Drei-Objekt-Grenze keine starre Regel ist. Nach der ständigen Rechtsprechung liegt ein der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes entgegenstehender gewerblicher Grundstückshandel im Regelfall dann vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden (sog. Drei-Objekt-Grenze). Wie der Bundesfinanzhof entschied, kann aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen und die erweiterte Kürzung zu gewähren sein, wenn innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums weder Grundstücksveräußerungen noch diese vorbereitenden Maßnahmen erfolgen und erst im sechsten Jahr eine zweistellige Anzahl von Objekten veräußert wird (Az. III R 14/23).

Im Streitfall war die Klägerin eine in eine Immobilienkonzernstruktur eingegliederte GmbH. Zunächst hatte sie zwei Geschäftsführer, die Gesellschafter der Holdinggesellschaft waren. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend. Daraufhin veräußerte die Klägerin im Jahr 2013 dreizehn Immobilien. Das beklagte Finanzamt ging deshalb davon aus, dass die Klägerin von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat und daher schon im Jahr 2011 keinen Anspruch auf die erweiterte Kürzung hat. Das Finanzgericht Münster gab der Klage statt und stellte insbesondere darauf ab, dass aus der hohen Anzahl von Veräußerungen allein noch keine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt abzuleiten sei.

Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts als unbegründet zurück. Der Fünf-Jahres-Zeitraum sei zwar keine starre Grenze, bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren und besonders bei erstmaligen Veräußerungen danach müssten jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel zu bejahen. Die Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls durch das Finanzgericht sei nicht zu beanstanden und widerspreche nicht früheren Entscheidungen des Bundesfinanzhofs. Eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich führe nicht zwingend zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Vielmehr habe das Finanzgericht auch den überraschenden Todesfall als besonderen Umstand des Einzelfalls berücksichtigen dürfen.